Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры всегда была непростым мероприятием. Однако всем хочется провести сделку без лишней бумажной волокиты, как можно быстрее и, разумеется, с наибольшей для себя выгодой. Но самовольная перепланировка, выполненная вами, либо прежними хозяевами, может создать трудности в оформлении и уменьшить выгоду продавца. 

Казалось бы, чем здесь может помешать просторная гостиная, которую вы получили в результате объединения кухни с комнатой? Эта планировка помещений наоборот должна быть весомым аргументом для покупателей! Но на деле продажа квартиры с незаконной перепланировкой имеет ряд юридических особенностей. 

Незаконная перепланировка квартиры, фотоНезаконная перепланировка квартиры, фотоНезаконная перепланировка квартиры, фото

Во-первых, квартира должна быть юридически чистой. В то же время, самовольная перепланировка является обременением, а продажа квартиры с незаконной перепланировкой - дело не из приятных. 

Что это означает для собственника и для покупателя? Первым делом, если вы являетесь собственником квартиры, которую хотите продать, то вам следует удостовериться в соответствии имеющейся планировки квартиры поэтажному плану БТИ. Для покупателя отсутствие красных линий на поэтажном плане говорит о том, что в дальнейшем, после оформления покупки, у него не будет проблем с соседями, с Мосжилинспекцией и управляющей компанией. 

Во-вторых, если в вашей квартире все-таки была произведена самовольная перепланировка, а на поэтажном плане обозначены красные линии, то наилучшим выходом из этой ситуации будет узаконивание перепланировки "задним числом" в соответствии с действующим законодательством. В данное время узаконить перепланировку постфактум можно при помощи разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. (Данный документ вы можете заказать в нашей организации, у нас есть все необходимые допуски СРО на разработку проектной документации). 

Допуск СРОДопуск СРОДопуск СРО

Опыт риелторов показывает, что при продаже квартиры с незаконной перепланировкой, она теряет до 20 % в своей стоимости, а узаконенная перепланировка прибавляет к цене недвижимости примерно столько же. Кажется, что для собственника такие аргументы должны быть весомым доводом в пользу своевременного согласования всех преобразований. 

Но если работы уже выполнены, и вам предстоит продажа квартиры с незаконной перепланировкой, какие документы потребуются для ее утверждения? И сколько времени займет этот процесс, а также какова будет стоимость согласования выполненных работ? 

Для начала вам потребуется получить в БТИ поэтажный план до перепланировки с экспликацией. Кроме того, как говорилось выше, должно быть обязательно разработано техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. 

Важный нюанс: Оно заказывается только у автора проекта дома (при затрагивании несущих конструкций) или в любом проектном бюро с допуском СРО (если несущие конструкции не затрагиваются). 

Техническое заключение по факту выполненной перепланировкиТехническое заключение по факту выполненной перепланировкиТехническое заключение по факту выполненной перепланировки

Сроки согласования ранее выполненной перепланировки зависят от ее сложности. 

  • При простой перепланировке, если не затронуты несущие перегородки или проведена простая перестановка сантехнического оборудования ждать придется 1-2 месяцев.
  • При более сложной, например демонтаж подоконных блоков, расширение ванной и санузла - 2-4 месяца 
  • Если же затронуты несущие конструкции, тогда срок согласования может достигать 4-6 месяцев.

Стоимость согласования перепланировки зависит от многих факторов, и может серьезно варьироваться. К стоимости получения разрешительных документов прибавьте и выплату обязательного административного штрафа, хотя для жилых помещений он не такой большой (2500 рублей). Но может накладываться неоднократно. 

Узаконить перепланировку "задним числом" возможно только в том случае, если работы были выполнены без нарушения ППМ 508, а также различных строительных и санитарных норм и правил. Но даже с учетом мягкости жилищного законодательства, опыт тех, кто уже сталкивался с согласованием уже выполненной без разрешения перепланировки, говорит о том, что согласовывать работы проще и легче до того, как они начнутся.