Согласование перепланировки на этапе строительства дома

Зачастую, многие застройщики предлагают согласовать перепланировку еще на этапе строительства. 
Итак попробуем разобраться что же это такое. 
Начнем с истоков. Многие вещи из написанного ниже, человеку не знающему «изнутри», процесс строительства дома, будут непонятны. Однако все же попытаемся раскрыть тему. 
Итак, хотя бы из многочисленных телевизионных передач посвященных строительному комплексу все знают что перед тем как дом «физически» строится, проходит некий этап согласования документации. Если брать ОЧЕНЬ укрупнённо, то он состоит из 4 этапов: 
1) Согласование предпроектной документации. 
2) Согласование проектной документации. 
3) Получение заключения Мосгосэкспертизы. 
4) Открытие ордера на строительство. 

Итак, на первом этапе определяются основные технико-экономические показатели объекта, такие как: этажность, плотность застройки, площадь застройки, количество машиномест, общая площадь здания и т.д. Планировки квартир на данном этапе либо не прорисовываются совсем, либо отражаются очень усреднено. 
Второй этап более важен. После того, как общие объемы утверждены на первом этапе, изготавливается проектная документация. В данной проектной документации уже «детально» отражаются все части проекта. Кроме архитектурной части, есть еще множество других – водопровод, канализации, отопление, инсоляция, энергоэффективность, слаботочные сети, инженерные сети и т.д. и т.д. 
После того, как эта документация утверждена и согласована во всех надзорных органах, она поступает на утверждение в Мосгосэкспертизу. И данная организация, рассматривает все документы и согласования «в комплексе» давая окончательное заключение. 
После Мосгосэксертизы, наступает 4 этап - это открытие ордера на строительство. 
Итак, к чему это все, а к тому, что многие фирмы продающие квартиры, «блистают» таким рекламным ходом, как «согласование перепланировки на этапе строительства». То есть они говорят, что «да все будет согласовано, пока дом строится - мы вам согласуем перепланировку и все будет построено уже с учетом вашей планировки».  Или даже построено будет как у всех, но планировка по документам, у вас будет, такая как вы хотите. 

И тут будущий собственник «ломается», ведь все знают, что согласование перепланировки долгий и бывает что весьма дорогостоящий процесс, а тут практически «бонусом» либо за небольшие деньги, а иногда за большие, предлагают «счастье» прямо сразу, «не отходя от кассы». 
Однако СТОП. Как такое может быть, когда все планировки уже утверждены Мосгосэкспертизой, и приемочная комиссия будет принимать дом с планировками которые отражены в документации, которая прошла 
1. Все этапы согласования. 
2. Получила заключение Мосгосэкспетизы. 

Формально, для того что бы утвердить новую планировку некой квартиры необходимо: 
- Пройти повторно все согласования, начиная со 2-го этапа и далее получить заключение Мосгосэкспертизы. И это справедливо даже для одной квартиры, так как документация рассматривается в «комплексе».Естественно не один застройщик делать этого не будет. 

Ради «эксперимента» мы обзвонили несколько контор и даже посетили 2 лично под видом потенциальных покупателей жилья. Которые готовы были «не торгуясь» купить квартиры, но с одним условием. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ДОЛЖНА БЫТЬ СОГЛАСОВАНА НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. И первичные документы БТИ, должны быть уже с той планировкой, которую мы утвердим. 
И вот тогда, было достаточно забавно наблюдать, как риелторы, «приближенные» дизайн-конторы, и даже представители застройщика начинали «слету» придумывать ответы на неудобные вопросы. Ведь большинство собственников, не являясь профессионалами просто не знают что спросить.  Многих устраивает ответ «все будет законно!!» 
А простые вопросы такие как: 
«А каким образом  вы внесете изменения в документацию на стадии «проект», которая была утверждена Мосгосэкспертизой и каким образом приемочная комиссии, а потом БТИ будет замерять эти «отклонения?» заставляли делать собеседников трагические паузы, в которых они искали «варианты» ответов и часто «показания» у строителей – дизайнеров - риэлторов «не бились» друг с другом. 

Лишь одна компания, ответила достаточно объективно, однако также вопросы остались. Они сказали, что действительно проектная документация утверждена Мосгосэкспертизой, однако застройщик по своему усмотрения может вносить «небольшие» изменения в проектную документацию «на местах». А позже данные небольшие изменения принимает и «приемочная комиссия» и «БТИ». На вопрос, как определяются «большие или небольшие изменения будут внесены», а если не примет?. На что собеседник понимающе улыбнулся, и сказал «у НАС примут». Создалось впечатление, что это действительно так, хотя результат для нас остался неизвестен, так как квартиру мы не купили. Только данный вариант внесения изменений в планировку квартир может быть более менее реален, по крайней мере, он имеет место быть и мы понимаем, что это действительно можно сделать. 

В следствии этого, однозначного ответа на вопрос о возможности согласования перепланировки на этапе строительства дома дать нельзя. В большинстве случаев, это конечно рекламные трюки риелторов. Но в некоторых отдельных случаях, мы не исключаем возможности такого согласования. Однако, это подавляющее меньшинство и каждое такое заявление следует проверять с особой тщательностью. Если компания-застройщик действительно может это сделать, то у нее есть «отработанная схема» и на все вопросы они должны отвечать однозначно и четко, а также разложить максимально детально всю схему легализации перепланировки. Если же разговор начинается, как собственно и заканчивается «туманными и неоднозначными» фразами и в основном в разговоре идут фразы-лозунги: 
- не волнуйтесь, все будет законно! 
- мы сделаем точно 
- всем согласовывали и Вам согласуем 
то, от данных услуг лучше отказаться. 

Наилучшем решением будет консультация с организацией, занимающейся согласование перепланировок и если свидетельство о собственности еще не получено, то выполнением на основании их рекомендаций ремонта и последующим согласованием. Если же свидетельство о собственности уже будет «на руках», то однозначно согласовать перепланировку силами специализированной организации будет выгодней.