Особенности перепланировок в домах разных серий

Практически каждый жилой дом, как типовой, так и построенный по индивидуальному проекту, имеет конструктивные нюансы, которые влияют на возможность проведения той или иной перепланировки. В данном материале мы дадим краткий обзор некоторых характерных особенностей, присущих московским многоэтажкам. 

Перепланировка в домах дореволюционной постройки

В старых домах, построенных до середины 50-х годов ХХ века и не затронутых капремонтом, часто встречаются либо полностью деревянные перекрытия, либо смешанные (деревянные по металлическим балкам). Такие перекрытия осложняют многие виды перепланировок, поскольку обычно находятся в плачевном состоянии и не могут выдерживать большие нагрузки. Соответственно, на них не следует заливать новую бетонную стяжку или устанавливать перегородки из пеноблоков, а также устанавливать тяжелую ванну: могут не выдержать. 

Еще одно отличие старых домов – деревянные внутриквартирные стены, которые могут подпирать провисающие перекрытия, данные стены называют "разгружающими перегородками". Их нельзя трогать без предварительного обследования и выпуска технического заключения от ГУП Мосжилниипроект, - в отличие от ненесущих перегородок в современных зданиях. Согласование перепланировки в домах данного типа - сложный и дорогостоящее мероприятие. В постановлении правительства Москвы № 508-ПП, деревянные перекрытия выделены отдельным пунктом, который требует разработки проектной документации. 

Смешанные перекрытия в доме старой постройки 

Смешанные перекрытия Смешанные перекрытия

Перепланировка в сталинских домах

Под понятие сталинских домов попадает достаточно обширный пласт домов. Ими могут считать и дома с деревянными перекрытиями 30 годов и дома с железобетонными перекрытиями 70-х. Это понятие больше связано с политикой риелторов, так как слово "сталинский" звучит гораздо благоприятнее чем "довоенный дом" или "хрущевка". Мы же будем понимать под сталинскими домами дома с железобетонными перекрытиями 50-х - 60-х годов. Данные дома одни из самых благоприятных с точки зрения проведения перепланировки. Как правило, их строили из кирпича, что является одним из преимуществ при покупке такой квартиры - ведь лучшего звукоизоляционного материала для постройки дома еще не придумали. 

Высокие потолки, большие площади, практически отсутствующие межкомнатные несущие стены, все это дает простор для мысли дизайнеров и головную боль для нас - специалистов по согласованию перепланировок, так как дизайнерская мысль летит зачастую в другую сторону от действующих норм и правил. Существует ошибочное мнение, что данные дома находятся только в центре Москвы, по нашему опыту в центре лишь некоторое скопление, но встречаются они во всех районах города. Практически любые перепланировки в сталинских домах согласуются с учетом разработки проектной документации в составе проекта и технического заключения

Перепланировка в панельных и блочных домах

Конечно же самый распространенный тип домов это панельные. Панельные дома расположены во всех районах Москвы. Серий панельных домов множество, в данной статье их все не охватишь. Опишем лишь некоторые конструктивные особенности в некоторых сериях панельных домов. 

В угловых секциях домов серий П-3М и П-44 подоконные блоки включены в силовую схему здания. Их демонтаж осуществляется на основании технического заключения и проекта с расчетами усиления проема сварными металлическими профилями по периметру (то есть не П-образной рамой как дверной проем в несущей стене, а прямоугольником). 

Панельный дом 

Панельный дом           Панельный дом

В современных сериях панельных домов, таких как П3, П3М, П44 и других, устанавливается объемная сантехкабина весом до 3,5 тонн. Причем самая тяжелая ее часть находится вверху конструкции. Поэтому неквалифицированный демонтаж такой конструкции может привести к травмам. В то же время, в более ранних сериях домов сантехкабина делалась из легких материалов и ее демонтаж более прост и безопасен. 

Типовые дома одной и той же серии, производимые на разных домостроительных комбинатах, могут иметь существенные отличия в конструкции подвалов и крыш. Это обстоятельство может напрямую влиять на возможность перепланировки квартир на первых и последних этажах. Например, в серии II-49 встречается три вида капитальных конструкций подвалов – стены, колонны, или стены с проемами. И если вы живете на первом этаже в таком доме, и хотите сделать проем в несущей стене, все зависит от устройства подвала под вами. 

Если там просто стены – возможность организации проема имеется, если стены с проемами – то 50/50, а колонны означают однозначный запрет. Похожим образом обстоит дело и с крышами: в рамках одной и той же серии домов могут попадаться разные типы опорных элементов, расположение которых может повлиять на возможность устройства или местоположение проема в несущей стене, а также на мощность его усиления. 

Дом серии КОПЭ 

Дом серии КОПЭ       Дом серии КОПЭ

Многие современные панельные дома типовых серий имеют переменную толщину несущих стен. То есть, к примеру, до 12 этажа идут 18-см стены, а выше они вдруг «усыхают» до 14 сантиметров. И эта особенность серьезно усложняет перепланировку с устройством в них проемов. Казалось бы, чем выше этаж, тем проще сделать проем в капитальной стене. Но не в этом случае! Дело в том, что на торце несущей стены стыкуются плиты перекрытий. Соответственно, чем толще стена, тем больше площадь опирания плит на нее. А с тонкими 14-см (а в старых домах попадаются и 12-см) несущими стенами часто вообще бывает так, что плиты над ними смещены, и одна из них занимает весь торец стены, а вторая висит на арматуре. В данной ситуации выводы ТЗК обяжут вас спроектировать усиление в квартире соседей снизу, на что соседи вряд ли согласятся. 

В сериях домов II-18 и И209 часто встречаются несущие стены с вентиляционными каналами. А если брать старый фонд - то там вентиляция в стенах попадается сплошь и рядом. Причем ее точное местоположение (многие каналы могут быть и не действующими) не всегда очевидно. В любом случае, затрагивать вентиляцию, а также дымоходы (в старых домах и они иногда бывают), не разрешается. 

Перепланировка в монолитных домах

Монолитные дома отличаются тем, что в квартирах практически отсутствуют несущие межкомнатные стены, то есть у собственника есть возможность демонтировать их полностью, не опасаясь за несущую способность здания. Часто происходит так, что монолитный дом сдается вообще без внутриквартирных перегородок, возводить которые приходится собственнику при ремонте. Это явление позиционируют как свободную планировку, которая на деле оказывается маркетинговым ходом, так как размещать санузел и кухню вам придется в строго указанном месте.

Отталкиваясь от нашего многолетнего опыта можно сказать, что монолитные дома, наравне с домами кирпичными являются одними из наиболее востребованных и удобных при перепланировке квартиры. Отталкиваясь от того же опыта мы можем гарантировать то, что в каком бы доме не находилась ваша квартира, мы с легкостью можем разработать для нее проект перепланировки или техническое заключение, а так же провести весь  процесс согласования - обращайтесь.