Согласование перепланировок в хрущевках

Перепланировка в хрущевском доме: История проблемы

В середине прошлого века в Советском Союзе остро стояла проблема нехватки капитального жилья. Страна постепенно восстанавливалась от разрушительных последствий Великой Отечественной войны, и для строительства не хватало ресурсов и рабочих рук. Многие граждане вынуждены были жить в бараках и домах, не пригодных для проживания. Но главным препятствием для оперативного решения проблемы дефицита жилья было отсутствие технологии массового строительства жилых зданий.

Дома в то время строились, в основном, из кирпича и по индивидуальным проектам. Иногда использовались так называемые проекты повторного применения, но встретить два одинаковых здания было сложно. Это подразумевало серьезные финансовые и временные затраты на проектирование и постройку каждого отдельно взятого здания. Нужно было срочно менять принципы строительства, чтобы в разумные сроки обеспечить нуждающихся граждан хоть каким-то жильем.

перепланировка в серии II-32 снаружиперепланировка в серии II-32 вид снаружи

Для этого к началу шестидесятых была разработана технология панельного домостроения. По ней дома быстро, по плану, как конструктор, «собирались» из типовых элементов-плит, массово производимых созданными для этого домостроительными комбинатами. С этого в нашей стране началась эра типового домостроения. Первыми ее примерами стали пятиэтажные дома с малогабаритными квартирами – с высотой потолков в два с половиной метра, с миниатюрными кухнями и объединенным санузлом, маленькими комнатами и узкими коридорами.

Все эти, с точки зрения современного человека, недостатки были связаны с сокращением издержек на строительство и стремлением обеспечить отдельным жильем как можно большое количество граждан. Несмотря на все изъяны, это все таки были отдельные квартиры в капитальных домах, с газовыми плитами, водоснабжением и канализацией, что в те годы являлось для большинства граждан пределом мечтаний.

перепланировка в серии II-32 фасадперепланировка в серии II-32 внешний вид

Поскольку инициатором панельного домостроения являлся тогдашний  председатель Политбюро Н.С. Хрущев, эти панельные дома и квартиры в них в народе окрестили «хрущевками». Название быстро прижилось в быту и стало нарицательным. Многие сейчас уже не задумываются об источнике его происхождения. Между тем, за прошедшие с тех пор почти полвека многое изменилось. Типовые дома стали выше, а квартиры в них – больше, требования, предъявляемые к жилью, изменились еще сильнее. Но панельные и кирпичные хрущевки по-прежнему составляют внушительную часть жилого фонда. И полностью заменить их современным жильем удастся еще не скоро.

Поэтому пока их, в лучшем случае, капитально ремонтируют или реконструируют. (фото таких обновленных хрущевок, вы можете найти в соответствующем разделе нашего сайта). Как же быть обитателям хрущевских домов, не имеющим  возможности приобрести современную квартиру, но желающим улучшить свои жилищные условия? Единственным выходом является перепланировка.

Преимущества и недостатки домов хрущевской эпохи в контексте перепланировки...

Перепланировка хрущевки – достаточно распространенное явление. Поскольку в таких квартирах обычно лишь внешние и межквартирные стены являются несущими, (кроме некоторых панельных серий) у владельцев есть широкий выбор вариантов изменения плана внутренних стен. Самый распространенный вариант заключается в сносе части внутренних стен, переносе дверных проемов, устройстве проема между кухней и смежной комнатой и объединении санузла и расширении его за счет коридора. Также практикуется «студийная» планировка –  объединение кухни, комнаты и коридора в единое пространство.

Из недостатков стоит выделить малые площади помещений, которые ограничивают как полет фантазии при разработке проекта, так и являются важными из-за строительных ограничений по все тем же площадям комнат. Например, минимальная площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть 14 квадратных метров, в двухкомнатной одна из них - не менее 16, вторая - не менее девяти. Часто площадь кухни не попадает в эти нормативы и потому перенести в них жилую комнату невозможно (о переносе кухни читайте ниже). Те же проблемы возникают при переносе межкомнатных перегородок.

Еще одним нюансом является проблема с расширением небольшого соединенного санузла, (в этих домах он изначально соединен - проектным решением). Зачастую его расширяют на коридор, однако "коридор" на деле является частью жилой комнаты, что является нарушением. Часто подобные планы совпадают с желанием устроить коридор на части жилых комнат. Ниже вы можете видеть пример подобного "проекта".

хвото


Запреты и ограничения при перепланировках в хрущевском доме

...однокомнатной квартиры в квартиру-студию

Перепланировку хрущевки, как правило, легко согласовать. Но необходимо учитывать ряд особенностей. Например, упомянутую «студию» в большинстве случаев сделать и согласовать не получится, если квартира однокомнатная, поскольку по закону, в квартире должна быть хотя бы одна жилая комната. Она должна быть изолированной, иметь естественное освещение и площадь в плане не менее девяти квадратных метров.

А при объединении кухни и единственной комнаты получается общее помещение - кухня-гостиная, являющееся нежилым. В таком случае квартира теряет статус жилого помещения, а это запрещено законом. Таким образом, полное объединение кухни со смежной комнатой и коридором возможно, как минимум, в двухкомнатной квартире. Но при этом вход в санузел не должен напрямую граничить с остальным пространством квартиры – его необходимо отделить хотя бы раздвижной перегородкой. Многое зависит от округа в котором расположена квартира, например в ряде округов "в принципе" запрещают объединять газифицированную кухню и жилую комнату.

...Перенос кухни в жилую комнату

Также при перепланировке хрущевки запрещается переносить кухню на жилую площадь (исключением является негазифицированная квартира на первом этаже).

Для того, чтобы согласовать перепланировку хрущевки, необходимо подать заявление в жилищную инспекцию вместе с комплектом документов, а после получения разрешения и ремонта – внести изменения в документы БТИ. Примеры перепланировок хрущевок приводимые здесь, по большей части, условны, так как каждая квартира индивидуальна и вопрос необходимо рассматривать комплексно.

Варианты согласования квартиры в хрущевском доме.

По упрощенной схеме:

В настоящее время по эскизу вы можете согласовать только незначительные изменения - перенос сантехоборудования в пределах санузла или кухни, демонтаж встроенных шкафов, замена инженерного оборудования и пр.

Хрущевка - эскиз фотоПервый шаг для согласования перепланировки по эскизу это заказ технического паспорта БТИ (пример технического паспорта можно увидеть по ссылке). Этот документ является исходным, в нем показывается существующая планировка квартиры и также по нему мы сможем узнать, не проводились какие либо перепланировки в данной квартире ранее.

В целом, согласование перепланировки хрущевки по эскизу носит упрощенный характер.

  • По требованию жилищной инспекции разработать эскиз, либо эскизный проект перепланировки.
  • На плане БТИ отметить предполагаемые изменения.
  • Подать заявление в МФЦ (Мои Документы), они передадут их в Мосжилинцспекцию, а также "план до" и "план после".
  • После этого на вашу квартиры выедет инспектор, который проверит соответствие ваших действий эскизу, после чего выдаст акт о завершенной перепланировке.
  • С этим документом вам нужно обратиться в БТИ для получения нового технического паспорта квартиры.

Порядок перепланировки хрущевки по проекту.

Хрущевка - проект фото

Изначально, также как и при перепланировке по эскизу, необходимо заказать технический паспорт БТИ, после чего получить техническое заключение либо от проектной организации с допуском СРО, либо от автора проекта дома.

Далее наступает этап разработки проектной документации. Она представляет собой:

    • Техническое заключение о возможности перепланировки.
    Техническое заключение дает ответ о возможности «в принципе» реализации переустройства квартиры. Получить его можно либо в проектной организации с допуском СРО (если не затрагиваются несущие конструкции здания), либо у автора проекта ГУП Мосжилниипроект - организация, разрабатывающая проекты, по которым автор проекта дома неизвестен, либо отсутствует. Для того, чтобы знать наверняка - чье техническое заключение вам потребуется, стоит обратиться в Мосжилинспекцию.

    Примечание* При сложных перепланировках достаточно разработать техническое заключение у автора проекта дома, а сам проект перепланировки заказать в другой проектной организации, особенно в том случае, если вы планируете согласовывать проект при помощи посредников. Во-первых проект в частной фирме может обойтись дешевле чем у автора, во-вторых, у специалистов по согласованию не возникнет проблем с незнакомыми документами.
    • Проект перепланировки квартиры.
    Проект перепланировки квартиры представляет собой довольно объемный документ, в состав которого входят:
    1. пояснительная записка
    2. общая часть, в которой описаны конструктивные особенности здания и квартиры, в которой планируются мероприятия
    3. общие выводы и рекомендации по проведению работ
    4. планы квартиры до и после перепланировки, а также монтажно-демонтажный план,
    5. аксонометрические схемы подключения сантехоборудования
    6. план полов с экспликацией
    7. и некоторые приложения, список которых может варьироваться.
    Мы уже говорили об этом выше, но проект перепланировки может разработать только организация с допуском СРО, в обратном случае - проект не будет иметь юридической значимости.

    После разработки проектной документации, наступает этап согласований. Надлежащим образом укомплектованный пакет проектной документации в обязательном порядке подается на согласование в:

    • Заявление установленного образца
    • Техническое заключение и проект перепланировки.
    • Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов(если согласовывать будете не самостоятельно)
    • Технический паспорт квартиры БТИ
    В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация:
    • Разрешение от Москомархитектуры (если затрагивается фасад здания и его внешний вид)
    • Протокол собрания жильцов дома (если перепланировка нацелена на присоединение или изменение общедомового имущества)
    • Договор социального найма (если квартира не является собственностью)
    • и другие документы

    Укомплектованный пакет документов подается в службу МФЦ, которая передает их жилищной инспекции. Срок рассмотрения поданных материалов жилищной инспекцией во всех случаях 20 рабочих дней.

    После того как ваше заявление будет рассмотрено можно будет начинать ремонтно-строительные работы. Для этого лучше всего обратиться к строительной организации со строительным допуском СРО. Желательно фиксировать при помощи фотографий ключевые моменты работ, особенно это касается скрытых работ (устройство гидроизоляции, звукоизоляции, усиление проема) - работ, которые невозможно проверить без вскрытия отделочных материалов.

    Варианты перепланировки хрущевки

    Перепланировка в трехкомнатной хрущевке

    Трехкомнатные квартиры этого типа дают больше вариантов для перепланировки хотя бы из-за того, что в них элементарно больше жилой площади. Отличительной чертой этого проекта является то, что владелец квартиры уменьшил площадь жилой комнаты в пользу площади коридора, а на наоборот. С другой стороны, санузел объединили и расширили на все тот же многострадальный коридор.

    перепланировка в трехкомнатной хрущевке план доперепланировка в трехкомнатной хрущевке экспликация

    дверной проем между жилыми комнатами 2 и 3 был демонтирован, на его месте была возведена перегородка. Таким образом, комната 2 превратилась в изолированную.

    перепланировка в трехкомнатной хрущевке план ремонтных работперепланировка в трехкомнатной хрущевке план послеперепланировка в трехкомнатной хрущевке экспликация после

    Перепланировка в двухкомнатной хрущевке

    Перепланировка ванной в хрущевке
    Перепланировка в хрущевке - ванная фото

    Во времена, когда строили дома данных типов, наименьшее внимание уделяли комфорту проживания граждан. Поэтому в лучшем случае в квартире был предусмотрены раздельные мокрые зоны совсем небольших размеров. А в большинстве, они были совмещенными общей площадью не больше 4 метров.

    Так что же делать владельцам хрущевок, которые хотят сделать данное пространство более комфортным. Выход здесь может быть только одним – провести перепланировку.

    У владельцев  хрущевок где санузел совмещенный, вариантов всего два. Первый это – более рациональная расстановка сантехнических приборов, а второй это увеличение в плане квартиры площади мокрых зон за счет коридора.

    Хозяева же раздельных ванной и санузла имеют больше вариантов.

    Примером одного из вариантов перепланировки ванн в хрущевки является объединение ванной и санузла, это позволит нам немного увеличить площадь за счет демонтажа разделяющей стены, а также более рационально разместить сантехнические приборы. И во многих случаях, после перепланировки, туда можно дополнительно установить стиральную машину. Самым же рациональным способом перепланировки ванной в хрущевке является увеличение объединение ванной и туалета, с увеличением площади получившегося помещения за счет коридора. При такой перепланировке, даже самый взыскательный хозяин, может получить весьма достойное помещение.

    Перепланировка в кухни в хрущевке
    Перепланировка в хрущевке - кухня

    Кухни в хрущевках, как правило, имеют площадь порядка пяти-шести квадратных метров. Для удобного размещения кухонной мебели, бытовой техники и столовой группы этого крайне мало. Поэтому зачастую перепланировка хрущевки производится именно с целью решения проблемы тесной кухни. Самый распространенный вариант перепланировки кухни в хрущевке – устройство проема в ненесущей стене между кухней  и смежной с ней комнатой с образованием единого пространства, при условии отделения этих помещений раздвижной перегородкой (по закону, кухни с газовыми плитами должны быть разграничены с остальными помещениями квартиры).

    При этом закладывается дверной проем между кухней и коридором, за счет которого расширяется санузел, а на площади комнаты совмещаются функции столовой и гостиной. Вся площадь кухни используется под размещение мебели и оборудования. Но объединением с комнатой перепланировка кухни в хрущевке не заканчивается. Также обычно осуществляется перемещение газовой плиты и мойки. Но необходимо учитывать, что мойку можно переносить только в пределах площади кухни. Иногда увеличение полезной площади кухни за счет выноса столовой группы в комнату и заложения входа из коридора позволяет даже установить в кухне стиральную машину, для которой в хрущевке обычно не находится места.


    Возврат к списку