Новостройка и перепланировка

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся произвести ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю, и до окончания ремонта жить в съемной квартире.

Свидетельство о праве собственности и перепланировка в новостройке

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Например, с недавних пор, для получения разрешения на перепланировку в новостройке обязательно необходимо иметь свидетельство о праве собственности. А его, после получения ключей от квартиры, приходится ждать достаточно долго – порою по нескольку лет до прохождения застройщиком всех официальных процедур.

В связи с этим обстоятельством у собственников возникает сложная дилемма: ждать получения свидетельства о праве собственности, либо идти на нарушение закона, выполняя ремонт квартиры в новостройке без предварительного согласования, а это потенциально грозит серьезными проблемами. Ведь если перепланировка будет выполнена с отклонением от действующего законодательства, в будущем узаконить перепланировку не получится и собственника могут заставить возвращать квартиру в исходное состояние. 

Исключение составляет перепланировка, при которой не предполагается изменение схемы расположения инженерного оборудования, устройство проемов в несущих стенах, изменение наружной части квартиры и другие работы, на которые не нужно получать официальное разрешение. Но простые перепланировки в новостройке, которые не требуют разработки проектной документации и к которым предъявляются гораздо менее строгие строительные требования, все реже устраивают жильцов. Что же делать тем, кто намеревается осуществить серьезную перепланировку квартиры в новостройке, но желает при этом застраховаться от возможных проблем? 

Как узаконить перепланировку в новостройке?

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях Жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение. Но узаконить перепланировку в новостройке можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется проектная документация, разработанная лицензированной организацией. 

Также для того, чтобы ее узаконить, необходимо будет предоставить договор подряда со строительной фирмой на производство скрытых работ и авторский надзор, а также заверенные в положенном порядке акты на проведенные скрытые работы. Это необходимо для подтверждения качества выполнения скрытых работ, иначе приемочная комиссия при предъявлении ей законченной перепланировки потребует вскрытия отделочных слоев, что по понятным причинам, никого не обрадует. Перечень работ, подлежащих обязательному освидетельствованию и выполнению силами специализированной организации, четко прописан в федеральном и местном жилищном законодательстве. В частности, к таким работам относятся устройство и усиление проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов( цементная стяжка, «теплый пол» и т.д.), а также их гидроизоляция.

Если же в ваши планы не входит узаконивание перепланировки после ее проведения, то есть еще один выход из ситуации - обратиться к застройщику на этапе возведения здания для того, чтобы он внес изменения в поэтажный план вашей квартиры до приемки здания. Иногда застройщик идет навстречу таким просьбам, а вам при этом варианте развития событий не придется тратиться на разработку проекта перепланировки и услуги специалистов в согласовании.

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Для согласования перепланировки в новостройке, которую после получения свидетельства о праве собственности гарантированно можно будет согласовать, необходимо предварительно собрать всю необходимую информацию. Лучше всего для этого сразу обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится. 

Здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля над жилым фондом, а применяться закон может по-разному в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке. 

Поэтому единственный вариант, гарантирующий оформление перепланировки после получения свидетельства о праве собственности – это поручить оценку соответствия перепланировки действующим требованиям, сбор необходимой информации, согласование с управляющей компанией и организацией, являющейся автором дома автором, а также заказ проектной документации, профессионалам в сфере согласования перепланировок квартир. Это позволит избежать ошибок при производстве перепланировки и застрахует от неприятных последствий в будущем.