Как узнать о самовольной перепланировке?
Для того, что бы приобретение квартиры не оказалось "троянским конем", необходимо узнать, не была ли проведена в квартире самовольная перепланировка или переоборудование. Не сгущая краски, а лишь отталкиваясь от многолетнего опыта в согласовании и узаконивании перепланировок можем сказать, что каждую десятую квартиру пытаются продать, скрывая самовольную перепланировку.
Как узнать о самовольной перепланировке
Перед оформлением договора купли-продажи, внимательно проверьте, поэтажный план и экспликацию, технический паспорт БТИ жилого помещения. Срок действия данных документов не ограничен. В нем не должно быть так называемых "красных линий", которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства.
Красные линии в техническом паспорте БТИ
Кроме того, даже если в нем отсутствуют красные линии, обратите внимание на существующую планировку квартиры и на ту, которая отражена в документах выданных бюро технической инвентаризации соответствующего округа. Если они различаются, то можно с полной уверенностью сказать, что в данной квартире произведена самовольная перепланировка, что является поводом если не отказаться от сделки, то существенно снизить стоимость приобретаемого жилья.
По практике стоимость снижается как минимум на стоимость узаконивания перепланировки, а в большинстве случаев гораздо больше. Ведь после того как сделка будет заключена, вся ответственность по приведению квартиры в соответствие с действующими нормами ляжет на плечи нового собственника, так как фактически получится, что перепланировку выполнил именно он.
И хорошо, если в будущем, легализовать перепланировку будет возможно, ведь многие наши граждане производят несанкционированные переустройства не опираясь на действующую нормативную базу в данной сфере. Зачастую, это приводит к существенным нарушениям, которые можно исправить единственным способом - приведением планировки квартиры в соответствие первоначальному поэтажному плану БТИ. Основные из подобных нарушений, это увеличение ванн и санузлов за счет площади жилых комнат, объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры, расширение и перенос кухонь на жилые комнаты, объединение газифицированной кухни с комнатами и некоторые другие.
Документы о незаконной перепланировке
Важное замечание: Зачастую многие риелторы идут на хитрость - получают кадастровый паспорт перед сделкой, но не вызывают техников БТИ для проведения обмеров помещения. То есть, вся информация которая будет в данном документе, будет отчерчена из "архивных" данных, на год последнего обследования. А во многих случаях обследования квартир не проводились с года постройки дома. По нашей практике попадались и 50-тые и 70-тые года, в которых была проведена последняя инвентаризация квартиры. Поэтому, что бы знать полную информацию по квартире, документы БТИ необходимо получить непосредственно перед проведением сделки, с вызовом техника БТИ, который зафиксирует планировку квартиры и если будут отклонения от первоначального поэтажного плана покажет их в "красных линиях".
Как узаконить самовольную перепланировку
Регламент узаконивания самовольных перепланировок предусматривает два пути.
1. Если перепланировка незначительная (допустим развернули унитаз, заделали дверь, возвели перегородку), то достаточно получить технический паспорт БТИ в красных линиях и обратиться в жилищную инспекцию для согласования в уведомительном порядке.
2. Если перепланировка более сложная (устройство/изменение конструкции полов, расширение санузла, перенос кухни, затрагивание несущих конструкций) то необходима разработка проектной документации. Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок - при помощи технического заключения по факту выполненной перепланировки. О самом порядке действий для узаконивания перепланировок вы можете узнать в соответствующих разделах нашего сайта.
Документы для согласования перепланировки
Ответственность за самовольную перепланировку
На данное время (2014 - 2015 год) штраф за самовольную перепланировку составляет 2500 рублей. Кроме того, оплата штрафа не избавляет от необходимости согласования. Параллельно будет выдано предписание, о согласовании в установленный срок. Обычно он составляет 4-6 месяцев. Гораздо сложнее ситуация с нежилыми помещениями. Если нежилое помещение в собственности физического лица, то штрафные санкции применяются такие же как для квартир. Если же помещение в собственности юридического лица, то штрафные санкции за самовольную перепланировку начинаются с 300 тысяч (трехсот тысяч) рублей.
